项目定位是什么？为什么把产品定位看得如此重要？相信越是专家老手，你越懂！
今天邀请业内专家分享：房地产产品定位中的6大环节与5大技巧......
……正文……
第一部分：项目定位的目的与意义
1.1项目定位的目的:做“对的产品”
项目定位包括市场定位及产品实现
1.2准确定位对运营的影响
在一定条件下，通过对产品的组合分类，取舍平衡，实现公司的经营价值最大化
1.3什么是对的产品
“对的产品”是对土地、客户、市场、运营的深入理解与合理匹配
①土地
?匹配性：“对的产品”必须与土地属性相匹配
预见性：土地属性的判断要有预见性（今天的C，明天的G）
创造性：“对的产品”甚至可以改造、提升土地属性
②客户
“对的产品”必须匹配客户需求，客户需求可以分为3个层面
功能需求：主要为户型产品层面，匹配不同家庭结构的对居住、安全、使用功能的要求
精神需求：主要为风格主题层面，匹配不同层次客户对于身份标签、情感体验的要求
发展需求：“对的产品”不仅要做好住宅，还要做好配套，包括学校和商业等（第五园）
③市场
?在市场中有准确的项目和客户定位
?有差异化的核心价值
?符合未来市场的供求关系
?符合政策的导向和趋势
④运营
?明确公司的运营使命
?对项目分类管理，不同的项目类型，运营使命会有差异
?对项目分期管理：大项目在不同的阶段，运营使命也会有不同的差异
第二部分：项目定位的逻辑与内容
2.1如何精准定位，做对产品？
正精准定位就是：正确的产品，来源于土地、客户、市场与运营的合理匹配
产品定位的逻辑——
2.2市场定位的流程
2.2产品建议的流程
2.3项目定位的内容：
2.4项目定位的部门配合及分工
第三部分：如何精准定位做对产品
3.如何进行项目定位
认知土地属性——精准判断土地价值
把握客户需求——客户需求与土地属性的匹配
认知市场竞争——市场竞争筛选客户需求，确定竞争策略
认知产品实现——将竞争策略、客户需求与产品落地相匹配
3.1认知土地属性，首先认知地价
通常我们所说的地价为“狭义地价”，即“土地获得价”，实际上地价应该是“广义地价”
广义地价=土地获得价+改善土地属性所投入的费用
说明：对与G2类产品而言，土地属性改善费用小，地价≈土地获得价；对于T2类、C类产品而言，需要投入可观的费用用于土地属性改善，则：地价=土地获得价+用于土地属性改善的费用
案例：星河丹堤，道路改造，C——G+TOP，1.5万左右——3万以上
认知土地属性：不仅仅要认知土地当前的价值，还需要认知未来的发展趋势
土地整体价值分析工具——四环模型
应用方式：从大到小，从外及内分析土地的核心价值，并与G、C、T、TOP的属性进行比对，清晰认知土地属性；并初步分析未来可提升改造的空间。
3.1认知土地属性：不仅仅要认知土地当前的价值，还需要认知地块内部的等级差异
土地内部价值分析工具——分级排序模型
土地内部开发顺序与定位的对应关系——
首置首改型定位
带有商业、生活配套的地块先行，控制户型面积，为项目积聚人气，扩大市场影响，为提升土地价值和后期开发奠定更好的基础。
再改型定位
最好的资源留到最后，为项目博取更多溢价。
TOP型定位
较好的资源起势，奠定市场影响力，建立品牌和形象。
3.2根据土地属性，锁定客户来源
目标客户锁定：
项目周边客户：圈定项目周边的老业主
老业主：不同层次的老业主访谈，对本地块的接受度
交通导入客户：主要交通干线，拼车资源的论坛（如金域华府）
配套资源导入客户：如好的教育资源
3.2进行客户细分，确定客户类型
综合支付能力、房屋价值观以及生命周期后的客户细分描述
3.2把握客户需求，并清晰传递
了解客户需求的工具——客户需求价值曲线（城区再改1——项目整体）
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